Processo n.º 89818/22.9YIPRT.E1
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Sumário:
1 – A finalidade do artigo
16.º, n.º 2, al. g), do Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária
(Lei n.º 15/2013, de 08.02), é garantir que o cliente possa conhecer todos os
efeitos do regime de exclusividade através da leitura do contrato de mediação.
2 – Daí que a exigência,
feita por aquela norma, de que, quando for estipulado o regime de
exclusividade, o contrato de mediação especifique os efeitos que desse regime
decorrem, quer para o mediador, quer para o cliente, não possa ser cumprida
através de remissão para as normas legais que estabelecem aqueles efeitos.
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Autora: M. – Sociedade de
Mediação Imobiliária, Lda..
Réus: Jaime e Lúcia.
Pedido: Condenação dos réus
a pagarem, à autora, a quantia de € 6.000, acrescida de juros de mora vencidos
no montante de € 51,29.
Sentença: Julgou a acção
improcedente, absolvendo os réus do pedido.
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A autora interpôs recurso de
apelação da sentença, tendo formulado as seguintes conclusões:
A) A Apelante interpõe recurso de
apelação da sentença proferida pelo Tribunal a quo, a qual julgou improcedente a ação judicial intentada pela
Apelante com vista ao ressarcimento da sua comissão imobiliária, absolvendo os
Apelados do pedido formulado.
B) A decisão do Tribunal a quo é sustentada no regime das
cláusulas contratuais gerais, tendo concluído pela não comunicação por parte da
Apelante do regime de exclusividade previsto na cláusula 4.ª do contrato de
mediação imobiliária.
C) No entanto, a sentença proferida pelo
Tribunal a quo não se encontra
corretamente fundamentada, aplicando de forma incorreta a matéria dada como
provada e a aplicação posterior do direito ao caso concreto, considerando a
legislação especial em matéria do contrato de mediação imobiliária, traduzida na
Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
D) Conjugada a prova documental
produzida pela Apelante, e a matéria de facto provada, não vislumbramos na
sentença as razões pelas quais levaram o Tribunal a concluir pela não
comunicação da cláusula de exclusividade.
E) O Tribunal limitou-se a invocar o não
preenchimento do artigo 16.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro,
ignorando toda a prova produzida que demonstrou o preenchimento do artigo 19.º,
n.º 2, da referida lei., demonstrativo do direito à comissão devida.
F) O Tribunal a quo sustenta que “os pontos
5, 6 e 7 estão assentes através da minuta da adenda apenas subscrita pela Ré,
junta pela Ré em 07-03-2023, através da adenda junta pela Autora em 02-03-2023 e
através do depoimento da testemunha Sílvia, que prestou um depoimento que nesta
parte se afigurou verosímil, por ter sido um depoimento desenvolvido” (cfr.
página 4 da sentença).
G) Acresce que o Tribunal a quo dá como provado que a “testemunha explicou o processo de
celebração do contrato de mediação imobiliária e da adenda, permitindo
compreender porque motivo a Autora não tinha os documentos onde constava a
assinatura dos Réus, tendo apenas cópia destes documentos”.
H) A testemunha arrolada pela Apelante
foi clara, inequívoca e explicou o processo de assinatura do contrato de
mediação imobiliária, referindo que “os
Réus não se encontravam em Portugal e que, por este motivo, o contrato de
mediação imobiliária e a adenda foram enviados aos Réus por correio eletrónico
e estes assinaram os documentos, digitalizaram os mesmos e devolveram por
correio eletrónico à Autora, nunca tendo chegado à Autora os documentos com a
assinatura original dos Réus”.
I) Os Apelados nunca colocaram qualquer
entrave ou solicitaram esclarecimentos adicionais quanto ao conteúdo do
contrato de mediação imobiliária.
J) O Tribunal a quo mencionou ainda, em relação à Apelada, que não seria “verosímil que fosse assinar um documento de
uma empresa de mediação imobiliária e que o devolvesse à Autora através de
correio eletrónico sem saber a que a adenda se destinava”.
K) Tal facto, demonstra claramente que a
Apelada sabia o conteúdo do contrato e o significado de todas as cláusulas
apostas nele.
L) Resulta ainda da matéria dada como
provada que a própria adenda tinha a identificação do número do contrato de
mediação imobiliária celebrado entre a Apelante e o Apelado, facto que faz presumir
que a Apelada sabia e conhecia o conteúdo do contrato celebrado.
M) Por outro lado, os Apelados nunca
devolveram o original do contrato à Apelante, sustentando claramente a versão
da testemunha e que traduz cabalmente que os Apelantes sabiam e não podiam ignorar
a sua responsabilidade para com a imobiliária.
N) Em consequência, a cláusula de
exclusividade poderá ser oposta à Apelada, em virtude da mesma ter assinado o
contrato de mediação imobiliária e não ter suscitado quaisquer esclarecimentos
adicionais sobre o conteúdo da cláusula em questão.
O) Igualmente, cumpre mencionar que o
contrato de mediação imobiliária não se trata de um mero contrato de adesão,
sendo que, o mesmo é efetivamente negociável, ao contrário do sustentado pelo
Tribunal a quo.
P) Dispõe o artigo 3.º, alínea a) do DL
n.º 446/85, de 25 de outubro, que estão excluídas do regime das cláusulas
contratuais gerais “As cláusulas típicas aprovadas pelo legislador;”.
Q) Neste seguimento, estipula o próprio
contrato de mediação imobiliária, na sua cláusula 5.ª, número 1, no que ao
regime de remuneração diz respeito, que “A Remuneração só será devida se a
Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente
contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei N.º
15/2013, de 8 de fevereiro.”.
R) Dispõe a Lei n.º 15/2013, de 8 de
fevereiro, no seu artigo 19.º, números 1 e 2 o seguinte:
“1 - A remuneração da empresa é devida
com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se
tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária
estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo
que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a
remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação
tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável
ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
S) Quer isto dizer, que a cláusula 5.º
do contrato de mediação imobiliária, que estipula que a remuneração é devida
quando o negócio não se venha a concretizar, por causa imputável ao cliente
proprietário, é uma cláusula com suporte na lei e por isso, é infundado
abrangê-la pelo regime das cláusulas contratuais gerais.
T) Mesmo que assim não se entendesse, a
respetiva cláusula foi objeto de conhecimento dos Apelados, sendo que a Apelada
assinou e subscreveu a adenda ao contrato e tomou conhecimento do mesmo com a
sua assinatura e, igualmente, o Apelado também tinha perfeita noção de todas as
consequências do contrato, tendo inclusive desistido do negócio após saber que
o contrato promessa de compra e venda já estaria elaborado.
U) O contrato de mediação imobiliária
prevê claramente os efeitos da cláusula de exclusividade, promovendo a Apelante
o imóvel dos Apelados, devendo os mesmos pagar a respetiva compensação, sendo
que a forma de remuneração também foi indicada no contrato.
V) Com efeito, o contrato é claro no que
à remuneração diz respeito, tendo a Apelante direito à remuneração devido caso
a mediadora consiga interessado que concretize o negócio visado pelo presente
contrato (cfr. cláusula 5.ª do contrato).
W) Seria completamente contrário à luz
da lei e ao princípio da boa-fé no cumprimento dos contratos que, mesmo tendo
assinado um contrato com exclusividade, sempre que existisse um interessado
para aquisição de determinado imóvel, a parte contrária se limitasse a desistir
do negócio, sem quaisquer consequências remuneratórias para a imobiliária.
X) Pelo que a Apelante demonstrou os
factos constitutivos do seu direito, nos termos e para os efeitos do artigo
342.º, do Código Civil, considerando o exercício da sua atividade, o qual se
traduziu na obtenção de um proponente comprador para o imóvel, propriedade dos
Apelados, fazendo uso do seu direito de exclusividade, o qual, apenas por facto
imputável aos Apelados, foi colocado em causa com a quebra contratual e
desistência do negócio, com prejuízos claros para a Apelante.
Y) Neste sentido, veja-se o Acórdão do
TRL, Processo número 76/21.7T8ABF.L1-6, de 12 de janeiro de 2023: (…)
Z) Ficou claramente provada a
circunstância da Apelada ter angariado e apresentado um proponente (conforme
proposta efetuada em 24-06-2022) e que o negócio não se concretizou por causa
imputável aos Apelados, que efetuaram a desistência do negócio sem apresentar
qualquer causa justificativa (de acordo com comunicação enviada em 04-07-2022).
AA) O Tribunal a quo apenas pretendeu justificar a sua decisão com base no regime
das cláusulas contratuais, não valorando o trabalho desenvolvido pela Apelante
e também o facto de os Apelados nunca terem devolvido o contrato original digitalizado,
o que sempre lhes convinha a fim de não ser provada qualquer comunicação do
contrato.
BB) A sentença proferida pelo Tribunal a quo não se encontra corretamente
fundamentada e não analisou criticamente a proposta existente para o imóvel e o
facto de os Apelados apenas se oporem à proposta apresentada após conhecimento
da existência da mesma, sem invocarem quaisquer circunstâncias justificativas
para a quebra do negócio.
CC) Com efeito, o Tribunal a quo aplicou incorretamente as normas
constantes dos artigos 16.º, n.º 2, alínea g) e 19.º, n.º 2, da Lei n.º
15/2013.
DD) Face ao exposto, a sentença
proferida pelo Tribunal a quo deverá
ser alterada e substituída por outra que reconheça o direito devido à comissão
imobiliária, condenando os Apelados no pedido efetuado pela Apelante,
consubstanciado no pagamento do valor total de € 6.000,00 (seis mil euros), acrescidos
de IVA à taxa legal.
Os recorridos apresentaram
contra-alegações, com as seguintes conclusões:
(…)
8. Os documentos juntos pela Apelante,
demonstram não ser credíveis ou válidos, uma vez que apresentam um contrato
assinado só por o Apelado e uma adenda assinada só pela Apelada com campos
preenchidos manualmente.
9. A Adenda junta aos autos pela Apelada
tem os mesmos campos em branco, desconhecendo o número do processo contrato de
mediação.
10. O que indicia o exercício da
atividade imobiliária no limite pouco clara.
11. Não compreende a Apelante a decisão
do Tribunal a quo ter dado como fato
não provado "A Autora comunicou à Ré o regime e exclusividade previsto na
cláusula 4.ª do contrato de mediação imobiliária".
12. A Apelante não compreende o
raciocínio do Tribunal a quo, na
medida em que o mesmo já tinha dado como provado que a adenda existente ao
contrato de mediação imobiliária foi perfeitamente conhecida e assinada pela
Apelada.
13. Contudo, não ficou esclarecido o
conteúdo desta comunicação, o depoimento da testemunha Sílvia, não
foi esclarecedor no aspeto de terem prestado todas as informações sobre o
conteúdo do contrato de mediação e sobre a cláusula de exclusividade.
14. Refere a Apelante no seu recurso que
“A Apelada, efetivamente, assinou uma adenda referente ao contrato de mediação
imobiliária, o que revela ter conhecimento da existência de um contrato de
mediação imobiliária e demonstra a intenção de querer aderir ao seu conteúdo.”
15. Salvo melhor entendimento,
consideramos que o fato de a Apelada assinar uma Adenda (que não estava na
versão final) não implica que tinha conhecimento do que assinou, ou das
cláusulas inseridas no Contrato mediação, nem tão pouco significa que lhe foi
explicado o que era a cláusula de exclusividade ou sabia que tinha uma cláusula
de exclusividade.
16. Não merece censura a Sentença
recorrida.
17. A Apelante convencida de razão,
articula em 19.º do seu Recurso que “Os Apelados sempre tiveram conhecimento de
todo o conteúdo e sempre foi mencionado que a imobiliária teria direito a uma
remuneração variável pela prestação do seu trabalho de angariação e promoção,
como é usualmente neste tipo de contratos.”
18. Na certeza de que esta não é a
definição correta de cláusula de exclusividade a Apelada, considera que esta
afirmação demonstra também que não foram prestados os esclarecimentos perfeitos
dos termos das cláusulas inseridas no contrato de mediação e em particular da
cláusula de exclusividade.
19. Questão pertinente é onde param os
originais dos documentos, ou quantos originais existem.
20. Do depoimento da Testemunha Sílvia,
prestado em audiência de discussão e julgamento no dia 12 de maio de 2023
encontra-se gravado através do sistema integrado de gravação digital,
disponível na aplicação informática em uso no Tribunal a quo, pode-se constatar tudo o acima explanado.
21. A Apelante refere que a sua
pretensão se “encontra alicerçada no regime de exclusividade previsto no
contrato de mediação imobiliária e no artigo 19.º, n.º 2, da Lei no 15/2013, de
8 de fevereiro.”
22. Discordamos, está demonstrado e
confessado pela parte que existe vários documentos com versões diferentes e
assinados por pessoas diferentes, ou seja, foi enviado um email com um contrato
para o Apelado e foi enviado um email com uma adenda para Apelada.
23. Confessado também pela parte que a
adenda não estava na versão final.
24. Confessou ainda a testemunha
funcionária da parte que, após a receção do email com a adenda digitalizada da
Apelada que inscreveu dados relevantes na mesma.
25. Evidencia que o contrato de mediação
imobiliária não obedeceu aos requisitos e elementos enumerados no artigo 16º da
Lei 15/2013 de 8 fevereiro, pelo que deve ser considerado nulo.
26. Incumbia à Apelante alegar os
elementos constitutivos do direito a que se arroga, o que não fez.
27. Ficou demonstrado em julgamento pelo
depoimento da testemunha Sílvia, que não poderia ser dado qualquer hipótese,
aos Apelados para optarem sem a clausula de exclusividade, circunstância que
manifestamente demonstra o contrato em questão versa sobre cláusulas
contratuais gerais e, ainda, que tal cláusula não foi objeto de discussão entre
as partes.
28. Nem tão-pouco foram esclarecidos por
parte da Apelante, dos efeitos desse regime, para ambas as partes, conforme
impõe o n.º 2 al. g) do artigo 16º da Lei 15/2003 de 8 de fevereiro, já que a
cláusula quinta, n.º 1 do contrato de mediação limita-se a fazer uma remissão
genérica para o artigo 19. º da Lei 15/2003.
29. Tal remissão não basta para que se
considere cumprido o dever legal de especificação e de comunicação adequada e
exata, consagrado no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de outubro,
conjugado com o disposto no artigo 8.º da Lei n.º 24/96, motivo pelo qual tal
cláusula é ilegal e violadora dos princípios da boa-fé.
30. Pois que, não tendo sido
concretizado – sequer – nenhum contrato promessa relativo ao imóvel objeto do
contrato mediação e não tendo a Apelante especificado os efeitos decorrentes da
convenção de exclusividade, não lhe é devida qualquer remuneração.
31. Os Apelados não são responsáveis
pelo pagamento da comissão peticionada a título de cláusula de exclusividade.
O recurso foi admitido.
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Questão a decidir: Se os
recorridos estão obrigados a pagar, à recorrente, a remuneração que esta
pretende.
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Na sentença recorrida, foram
julgados provados os seguintes factos:
1. A Autora dedica-se, entre outros, à
prestação de serviços de gestão e administração de imóveis, próprios e alheios,
incluindo o arrendamento, a promoção imobiliária, a mediação imobiliária, bem
como a prestação de serviços conexos.
2. A Autora, na atividade de
arrendamento, promoção e mediação imobiliária, apresenta-se no mercado no
Montijo como (…).
3. Os Réus eram proprietários do imóvel
sito em (…).
4. No dia 24-06-2021, o Réu Jaime celebrou
o contrato de mediação imobiliária, com vista à venda da sua propriedade, junto
aos autos pela Autora em 02-03-2023, que se dá aqui por reproduzido para todos
os efeitos legais.
5. No dia 24-06-2021, a Ré Lúcia assinou
um documento designado “Adenda ao
contrato n.º … Identificação de segundos contratantes”, pretendendo aderir
ao contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Autora e o Réu Jaime.
6. Posteriormente à assinatura da adenda
referida no número anterior, a Autora introduziu o n.º do contrato de mediação
imobiliária celebrado entre a Autora e o Réu Jaime, na adenda (adenda junta
pela Autora em 02-03-2023, que se dá aqui por reproduzida para todos os efeitos
legais”).
7. Foi a Autora que disponibilizou aos
Réus o contrato de mediação imobiliária e a adenda.
8. Nos termos da Cláusula 4.ª do
contrato de mediação imobiliária: “1. O
Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade. 2. O
regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a
Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de
mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência, ficando a Segunda
Contratante obrigada a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de
exclusividade”.
9. Nos termos do n.º 1 da Cláusula 5.ª
do contrato de mediação imobiliária “A
remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize
o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas
no art.º 19 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”.
10. A Autora, pelos serviços prestados,
receberia, a título de comissão de intermediação imobiliária, 6.000 euros
acrescidos de IVA a 23%.
11. Nos termos n.º 3 da cláusula 5.ª do
contrato de mediação imobiliária, “O
pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: 50 %
após a celebração do contrato-promessa e o remanescente 50 % na celebração da
escritura ou conclusão do negócio”.
12. No dia 24 de junho de 2022, um
senhor de nome Benjamin apresentou aos Réus, por intermédio da Autora, uma
proposta de compra do imóvel.
13. No dia 4 de julho de 2022, o Réu Jaime
informou a Autora de que já não pretendia celebrar o contrato de compra e venda
do imóvel, querendo desistir do negócio.
Na sentença recorrida, foi
julgado não provado o seguinte facto:
A) A Autora comunicou à Ré o regime e
exclusividade previsto na cláusula 4ª do contrato de mediação imobiliária.
*
O tribunal a quo julgou a acção improcedente com
uma fundamentação que assim se resume:
1 – Nos termos n.º 3 da cláusula 5.ª do
contrato de mediação (doravante designado por “contrato”), “O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes
condições: 50 % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente 50 % na
celebração da escritura ou conclusão do negócio”. Não tendo sido celebrado
qualquer destes contratos, aquela cláusula não fundamenta a pretensão da
recorrente.
2 – Nenhuma cláusula do contrato prevê expressamente
a remuneração da recorrente na hipótese de os recorridos desistirem da venda do
imóvel antes da celebração de um contrato-promessa ou de um contrato de compra
e venda.
3 – Não se provou que a recorrente tenha
comunicado, à recorrida Lúcia, que o contrato tivesse sido celebrado sob o
regime de exclusividade, previsto na cláusula 4.ª, a qual deve ser qualificada
como uma cláusula contratual geral. Nos termos do artigo 5.º, n.º 1, do Regime
Jurídico das Cláusulas Contratuais Gerais (RJCCG), estas devem ser comunicadas
na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las. O artigo
8.º, al. a), do RJCCG, estabelece que se consideram excluídas dos contratos
singulares as cláusulas que não tenham sido comunicadas nos termos do artigo
5.º. Consequentemente, a recorrente não pode invocar a cláusula 4.ª do contrato
para sustentar a sua pretensão contra a recorrida Lúcia.
4 – O recorrido Jaime assinou o contrato.
Daí que a sua situação não seja idêntica à da recorrida Lúcia, que assinou uma
mera adenda ao contrato. O artigo 16.º, n.º 2, al. g), do Regime Jurídico da
Actividade de Mediação Imobiliária (RJAMI), dispõe que deverá constar do
contrato de mediação imobiliária a referência ao regime de exclusividade,
quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para
a empresa, quer para o cliente. São especificados, no contrato, alguns dos
efeitos do regime de exclusividade. Porém, isso não acontece com a obrigação de
pagamento da retribuição na hipótese de os recorridos desistirem da venda. Daí
que tal retribuição não seja devida.
5 – A idêntica conclusão se chega à luz
do disposto nos artigos 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do Código Civil. Um
declaratário normal que lesse a cláusula 4.ª do contrato não se aperceberia de
que, se desistisse da compra e venda após aparecer um interessado nesta, teria
de pagar a remuneração acordada à mediadora.
A recorrente, por seu turno,
fundamenta o recurso em termos que assim se resumem:
1 – A decisão de julgar não provado que
a recorrente comunicou, à recorrida Lúcia, o regime de exclusividade previsto
na cláusula 4.ª do contrato, é contraditória com a de julgar provado que aquela
recorrida pretendeu vincular-se ao mesmo contrato, através da assinatura de uma
adenda. Isto porque, ao assinar a adenda, a recorrida Lúcia revelou ter
conhecimento da existência do contrato e demonstrou a intenção de querer aderir
ao conteúdo deste.
2 – O contrato não é de adesão, pois o
seu conteúdo era negociável, como resulta do facto de ter campos em branco para
preenchimento pelas partes após negociação. Daí não lhe ser aplicável o RJCCG.
3 – Em particular, a cláusula 5.ª do
contrato, referente ao direito à remuneração, nunca poderia encontrar-se
abrangida pelo RJCCG, pois é excepcionada pelo artigo 3.º, al. a), deste
último.
4 – Ainda que fosse aplicável o RJCCG,
os recorridos tomaram conhecimento da cláusula 5.ª do contrato, nunca tendo
pedido esclarecimentos adicionais, pelo que deve considerar-se cumprida a
exigência decorrente do artigo 16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI.
5 – Resulta claramente do contrato que a
recorrente teria direito à remuneração caso conseguisse interessado que
concretizasse o negócio visado.
6 – O tribunal a quo errou ao não valorar o facto de o recorrido Jaime apenas ter
desistido da venda após tomar conhecimento da existência de um interessado na
compra, do qual resulta que os recorridos tomaram conhecimento dos efeitos do
regime de exclusividade.
7 – A referida desistência, manifestada
na expectativa de não pagar a retribuição estipulada, viola o princípio da
boa-fé no cumprimento dos contratos.
Antes de entrarmos na
análise da argumentação da recorrente, impõe-se ordenar logicamente as questões
que o caso dos autos suscita. Isso facilitará grandemente a fundamentação, como
se verá.
O tribunal a quo analisou em primeiro lugar a
situação da recorrida Lúcia, concluindo que esta não se encontra obrigada a
pagar a remuneração peticionada pela recorrente por não ter ficado demonstrado
que lhe tenha sido comunicado que o contrato fora celebrado sob o regime de
exclusividade.
Seguidamente, o tribunal a quo analisou a situação do recorrido Jaime,
dando como assente que este, por ter assinado o próprio contrato, tomou
conhecimento da estipulação do regime de exclusividade. O fundamento pelo qual
o tribunal a quo concluiu no sentido
da não vinculação do recorrido Jaime ao pagamento da remuneração peticionada
pela recorrente foi diverso do que fundou idêntica conclusão relativamente à
recorrida Lúcia. O tribunal a quo
concluiu que o recorrido Jaime não tem de pagar qualquer retribuição à
recorrente porque, em violação do disposto no artigo 16.º, n.º 2, al. g), do
RJAMI, o contrato não especifica esse efeito jurídico da estipulação do regime
de exclusividade.
O fundamento pelo qual o
tribunal a quo concluiu no sentido da
não vinculação da recorrida Lúcia ao pagamento da remuneração peticionada pela
recorrente apenas àquela aproveita. Já o fundamento pelo qual o tribunal a quo concluiu no sentido da não
vinculação do recorrido Jaime ao pagamento da mesma remuneração aproveita, em
igual medida, à recorrida Lúcia.
Daí que a ordem lógica de
análise das questões envolvidas seja a inversa daquela que o tribunal a quo seguiu. Em primeiro lugar, deverá
analisar-se se é válido o fundamento pelo qual o tribunal a quo concluiu no sentido da não vinculação do recorrido Jaime ao
pagamento da remuneração peticionada pela recorrente. Concluindo-se pela
validade desse fundamento, o mesmo aproveitará à recorrida Lúcia, determinando
que também esta não esteja vinculada àquele pagamento. Nessa hipótese, será
indiferente se a recorrente comunicou, ou não, à recorrida Lúcia, que o
contrato fora celebrado sob o regime de exclusividade, ou se, fosse por que via
fosse, a recorrida Lúcia teve conhecimento de que o contrato fora celebrado sob
o regime de exclusividade. Ainda que aquela comunicação tivesse sido efectuada
ou que este conhecimento existisse, a recorrida Lúcia não estaria vinculada a
pagar qualquer retribuição à recorrente por, em violação do disposto no artigo
16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI, o contrato não especificar esse efeito jurídico
da estipulação do regime de exclusividade. Apenas na hipótese de este primeiro
nível de defesa, comum a ambos os recorridos, cair, fará logicamente sentido
passar à análise da validade dos meios de defesa que apenas aproveitam à
recorrida Lúcia.
É evidente que nada daquilo
que acabámos de afirmar inquina a sentença recorrida. Ao analisar as questões
enunciadas pela ordem por que o fez, o tribunal a quo limitou-se a escolher, desnecessariamente, o caminho mais trabalhoso.
Por outro lado, também se
impõe fazer uma precisão relativamente aos regimes jurídicos convocados pelo
tribunal a quo para analisar a
situação de cada um dos recorridos. A afirmação da recorrente segundo a qual a
sentença recorrida “é sustentada no regime das cláusulas contratuais gerais”
não é rigorosa. O tribunal a quo
aplicou o RJCCG apenas para analisar a situação da recorrida Lúcia. A situação
do recorrido Jaime foi analisada à luz do RJAMI e, complementarmente, do Código
Civil. Daí que, para sindicarmos o acerto da fundamentação expendida na
sentença recorrida a propósito da situação do recorrido Jaime, não tenhamos de
tomar posição acerca da qualificação do contrato como sendo de adesão, bem como
da questão de saber se a cláusula 5.ª do contrato é enquadrável no disposto no
artigo 3.º, alínea a), do RJCCG.
Analisemos, então, se o
contrato cumpre o disposto no artigo 16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI. Resulta
desta norma que do contrato consta, obrigatoriamente, a referência ao regime de
exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo
decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente.
O contrato foi celebrado sob
o regime de exclusividade, como decorre do n.º 1 da cláusula 4.ª. Daí a
obrigatoriedade de nele serem especificados os efeitos que desse regime decorriam,
quer para a recorrente, quer para os recorridos.
O n.º 2 da cláusula 4.ª dispõe
que o regime de exclusividade implica que só a mediadora tem o direito de
promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária durante o
respectivo período de vigência, ficando o cliente obrigado a pagar a comissão
acordada caso viole a obrigação de exclusividade.
O contrato não especifica
qualquer outro efeito decorrente do regime de exclusividade. Ou seja, não
consta do contrato que, devido a esse regime, a mediadora tem direito a receber
a remuneração acordada se o negócio objecto daquele não se concretizar por
causa imputável ao cliente, nos termos do n.º 2 do artigo 19.º do RJAMI.
É certo que consta do n.º 1
da cláusula 5.ª do contrato que “A
remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize
o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas
no art.º 19 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”. O n.º 2 deste artigo
19.º do RJAMI estabelece que é devida, à empresa, a remuneração acordada nos
casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em
regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente
proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. Poderia, pois,
argumentar-se que a remissão, feita na parte final do n.º 1 da cláusula 5.ª do
contrato, para o n.º 2 do artigo 19.º do RJAMI, asseguraria o cumprimento do
disposto no artigo 16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI. É, porém, evidente que não é
assim. Esta remissão é incompatível com a exigência de especificação, no
contrato de mediação, dos efeitos decorrentes do regime de exclusividade, quer
para a empresa, quer para o cliente, feita pelo artigo 16.º, n.º 2, al. g), do
RJAMI.
Com efeito, a finalidade
óbvia deste preceito legal é garantir que o cliente possa conhecer todos os
efeitos do regime de exclusividade através da simples leitura do contrato de
mediação, sem necessidade de consultar diplomas legais para os quais o mesmo
contrato remeta, coisa que quase ninguém faz, muito menos antes de assinar
aquele contrato. Na generalidade dos casos, a falta de especificação de
determinado efeito do regime de exclusividade no contrato determina que o
cliente o celebre sem conhecer esse efeito. É precisamente isso que o artigo
16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI pretende evitar.
Não especificando que um dos
efeitos do regime de exclusividade é a mediadora ter direito a receber a
remuneração acordada se o negócio objecto daquele não se concretizar por causa
imputável ao cliente, o contrato é nulo, nos termos do artigo 16.º, n.º 5, do
RJAMI, como os recorridos sustentam. É quanto basta para concluir que nenhum
dos recorridos se encontra obrigado a pagar a referida remuneração à recorrente,
já que um contrato nulo não produz os seus efeitos típicos. Ainda assim,
faremos algumas observações complementares, que reforçam aquela conclusão.
O tribunal a quo analisou o contrato à luz do
disposto nos artigos 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do Código Civil, concluindo
que um declaratário normal que lesse a cláusula 4.ª não se aperceberia de que,
se desistisse da compra e venda após aparecer um interessado nesta, teria de
pagar a remuneração acordada à mediadora. Concordamos e vamos mais longe: o
contrato encontra-se redigido de forma a inculcar a ideia de que o cliente não
teria de pagar a retribuição acordada se desistisse da compra e venda após
aparecer um interessado nesta; não se limita a não ser claro, antes induzindo o
cliente em erro. Atente-se na sequência de cláusulas que em seguida
descrevemos.
O n.º 2 da cláusula 4.ª
estabelece que o regime de exclusividade implica que só a mediadora pode
promover o negócio objecto do contrato durante o período de vigência deste e
que o cliente ficará obrigado a pagar a comissão acordada caso viole a
obrigação de exclusividade. Ao especificar apenas este efeito da exclusividade,
o contrato induz um declaratário normal a supor que não existem outros.
O n.º 1 da cláusula 5.ª
estabelece que a remuneração só será devida se a mediadora conseguir
interessado que concretize o negócio objecto do contrato, nos termos e com as
excepções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, ou seja, do RJAMI.
Por um lado, não basta a
mediadora conseguir um “interessado”, exigindo-se que este “concretize” o
negócio objecto do contrato. Ora, concretizar o negócio objecto do contrato significa,
em princípio, celebrar o contrato de compra e venda. Todavia, o n.º 3 esclarece
que, após a celebração do contrato-promessa, deveria ser paga metade da remuneração,
ampliando, assim, o conceito de “concretização” do negócio objecto do contrato.
Uma vez que o contrato esclarece devidamente este aspecto, um declaratário
normal ficaria, em princípio, ciente deste regime de pagamento da retribuição ao
proceder à sua leitura.
Já a referência às
“excepções previstas no artigo 19.º” do RJAMI em nada esclarece um declaratário
normal a quem seja apresentada uma minuta de contrato de mediação para assinar.
Muito dificilmente esse declaratário normal estará munido dos meios necessários
ao conhecimento de quais sejam tais excepções nesse momento. Argumentar-se que,
se o cliente não souber o que estabelece o artigo 19.º do RJAMI, pode não
assinar imediatamente o contrato, ir informar-se e só depois assinar, é
desconhecer a realidade da vida. A generalidade das pessoas, na melhor das
hipóteses, lê o contrato quando o assina, não investigando o que dispõem as
normas legais neste referenciadas e confiando, de boa fé, na idoneidade da
mediadora. É precisamente por isso que o artigo 16.º, n.º 2, al. g), do RJAMI,
exige a especificação, no contrato, dos efeitos que decorrem do regime de
exclusividade.
Note-se ainda a seguinte
subtileza na redacção do n.º 1 da cláusula 5.ª: a remuneração só será
devida se... A um declaratário normal, parece que o intuito do referido n.º 1 é
limitativo do reconhecimento do direito à retribuição. Afinal, exactamente o
contrário daquilo que a mediadora pretende com a sua parte final, que é abrir
discretamente [porque o faz através de remissão para um
diploma legal, em vez de cumprir o disposto no artigo 16.º, n.º 2, al. g), do
RJAMI] a porta à aplicação de uma norma legal que estabelece um efeito
particularmente gravoso para o cliente, como é o de limitar a sua liberdade de
desistir do negócio até à celebração do contrato-promessa sem ter de pagar a
remuneração acordada.
Vai na mesma linha o n.º 3
da cláusula 5.ª, ao estabelecer que o pagamento da remuneração apenas
será efectuado nas seguintes condições… Através desta norma de aparente
salvaguarda da posição do cliente, de novo é inculcada, a um declaratário
normal, a falsa ideia de que, antes da celebração do contrato-promessa, em caso
algum, nomeadamente no de desistência de celebração do negócio objecto do
contrato por parte do cliente, é devida a remuneração acordada.
Finalmente, o n.º 4 da
cláusula 5.ª estabelece que o direito à remuneração não é afastado pelo
exercício de direito legal de preferência sobre o imóvel. Assim se reforça
ainda mais a ideia, criada pelo n.º 2 da cláusula 4.ª e já reforçada pelos n.ºs
1 e 3 da cláusula 5.ª, de que o contrato prevê a totalidade das hipóteses em
que a remuneração acordada é devida à mediadora. Prevendo o contrato, como
causa de atribuição do direito à remuneração, a hipótese, pouco frequente, de
exercício de direito legal de preferência sobre o imóvel, um declaratário
normal não suspeitará de que tal aparente preocupação em detalhar as hipóteses
em que a remuneração é devida deixou, afinal, de fora a especificação daquele
que é, porventura, o efeito mais gravoso do regime de exclusividade, pois
cerceia a liberdade do cliente, na medida em que este, continuando embora a
poder desistir do negócio, terá, ainda assim, de pagar a retribuição acordada à
mediadora.
Concluímos, assim, que o
contrato induz em erro os clientes que não conheçam o RJAMI, que são a
generalidade. Sendo estipulado o regime de exclusividade, aqueles clientes acabam
por ver limitada a sua liberdade de deixar de celebrar o negócio objecto do
contrato sem disso se aperceberem.
Em face do que acabámos de
concluir, fica refutada a alegação da recorrente segundo a qual a desistência da
venda do imóvel por parte do recorrido Jaime viola o princípio da boa-fé no
cumprimento dos contratos. Foi a actuação da recorrente, ao apresentar a minuta
de contrato que o recorrido Jaime assinou (cfr. o n.º 7 da matéria de facto
provada), que violou o dever de actuar de boa fé na formação do contrato, pelas
razões expostas. O recurso à cláusula geral da boa fé não é necessária para
alcançar a solução imposta pelo sistema, dada a existência de norma legal que
expressamente sanciona a actuação da recorrente com a nulidade do contrato,
como vimos anteriormente. Contudo, o reconhecimento de que a recorrente violou
o seu dever de boa fé na formação do contrato arreda a possibilidade de qualificar
a conduta do recorrido Jaime como atentatória daquele princípio. É a própria
prática contratual da recorrente que fomenta a existência de situações como a
dos autos.
Apesar de, em face da
exposição anterior, se ter tornado desnecessária a análise dos fundamentos que
levaram o tribunal a quo a concluir
que a recorrida Lúcia não se encontra obrigada a pagar qualquer remuneração à
recorrente (repetimos: em qualquer caso, o contrato é, à luz do RJAMI e sem
necessidade de recurso ao RJCCG, nulo, pelo que a retribuição não é devida por
nenhum dos recorridos), deixamos uma última nota, sobre a alegada contradição
entre a decisão de julgar não provado que a recorrente comunicou, à recorrida Lúcia,
o regime de exclusividade previsto na cláusula 4.ª do contrato, e a de julgar
provado que esta recorrida pretendeu vincular-se ao mesmo contrato, através da
assinatura de uma adenda. Tal contradição não se verifica. É verdade que, como
a recorrente sustenta, a recorrida Lúcia, ao assinar a adenda, revelou ter
conhecimento da existência do contrato e demonstrou a intenção de aderir ao
conteúdo deste. Todavia, ter conhecimento da existência do contrato e
demonstrar a intenção de aderir ao conteúdo deste não implica, nem que a
recorrente tenha comunicado, à recorrida Lúcia, o regime de exclusividade
previsto na cláusula 4.ª, nem que a recorrida Lúcia tivesse efectivamente
conhecimento de todo aquele conteúdo. É possível que a recorrida Lúcia,
conhecendo a existência do contrato, tenha querido passar a ser parte nele,
aderindo ao seu conteúdo, sem conhecer todo esse conteúdo, nomeadamente que o
mesmo fora celebrado em regime de exclusividade.
Concluindo, o tribunal a quo decidiu acertadamente ao absolver
os recorridos do pedido, devendo o recurso ser julgado improcedente.
*
Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto,
julgar o recurso improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo do
recorrente.
Notifique.
*
Évora, 11.01.2024
Vítor Sequinho dos Santos (relator)
1.ª adjunta
2.ª adjunta
