Processo n.º 705/20.0T8PTG.E1
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Sumário:
1
– Pretendendo impugnar a decisão do tribunal de primeira instância sobre a
matéria de facto, o recorrente terá de indicar,
com precisão, nas conclusões do recurso, os pontos de facto que pretende ver
alterados pelo tribunal da relação.
2 – A empresa de mediação que angariou um interessado na compra de um
imóvel que um cliente pretendia vender e mediou a negociação do preço até ao
momento em que aqueles manifestaram não haver consenso acerca do respectivo
valor, tem direito a receber a remuneração acordada com o cliente se este e o
interessado por si angariado tiverem prosseguido as negociações sem a sua
intervenção e acabarem por celebrar o contrato de compra e venda visado no
contrato de mediação imobiliária.
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Na presente acção declarativa de
condenação, sob a forma comum, proposta por I. – Sociedade de Mediação
Imobiliária, Lda., contra MC e PP, foi proferida sentença condenando os réus a
pagarem à autora a quantia de € 9.409,50, acrescida de juros de mora vencidos e
vincendos, desde a data da citação, à taxa legal aplicável a créditos em que
sejam titulares empresas comerciais, constante das Portarias n.ºs 262/99, de
12.04, e 597/2005, de 19.07, e Aviso da Direcção-Geral do Tesouro e Finanças
n.º 10974/2020, de 29.06 (taxa de 7,00%) e quaisquer outras taxas legais que
entretanto sobrevierem, até efectivo e integral pagamento.
Os réus interpuseram recurso de
apelação da sentença, tendo formulado as seguintes conclusões:
I. Por sentença proferida pelo
tribunal a quo em 22 de Janeiro de
2021 foram os réus/recorrentes condenados no pagamento à autora/ recorrida de €
9.409,50 acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de
citação. Com o devido respeito, não podem os recorrentes conformar-se com esta
decisão, considerando que, atenta a instrução da causa e a matéria de prova
produzida na audiência final, grande parte dos “factos” dados como provados não
o foram, e o que se provou não foi entendido como tal.
II. Desde logo, o tribunal a quo considerou, e bem, que resultou
como não provado que os réus tivessem contactado BT para os auxiliar a vender o
imóvel, o que só por si, seria motivo justificativo para absolver os
recorrentes do pedido. De todo o modo e ao contrário, não ficou provada, atenta
a conjugação da instrução da causa e da valoração da matéria de prova gravada
na audiência final, o que se fez nas presentes alegações, qualquer relação
contratual entre a recorrida e os recorrentes, verbal ou escrita, porquanto,
como se viu, a prova documental e testemunhal não foi produzida no sentido de
indiciar a sua existência e caberia então, à recorrida, nos termos do disposto
no n.º 1 do art. 342.º do Código Civil, produzi-la, o que não aconteceu. Do
mesmo modo, não resultou, nem foi provado durante a instrução da causa ou em
sede de audiência final, qualquer indício de aceitação tácita dos recorrentes
de qualquer mediação imobiliária da recorrida que permitisse concluir pela
existência de um contrato de mediação imobiliária! Por conseguinte, não
existindo qualquer relação contratual entre as partes, não podem ser os
recorrentes “contratualmente”, responsabilizados pelo que quer que seja!
III. Ora, salvo o devido
respeito, andou mal o tribunal a quo ao
aplicar a Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro aos presentes autos, com a
justificação de que, alegadamente e embora não tivesse sido reduzido a escrito,
a autora teria celebrado um contrato de prestação de serviços de mediação
imobiliária com os réus, em regime de exclusividade, e, por isso, deveriam os
recorrentes ser condenados ao pagamento da remuneração disposta pelo art. 19.º
do diploma citado. Com todo o respeito, a presente lei é inaplicável aos
presentes autos. Em bom rigor, está-se perante uma inexistência contratual, já
que os réus, atento ao disposto no n.º 1 do art. 217.º do Código Civil, nunca
tiveram comportamentos que permitissem indiciar o conhecimento de algum
contrato de mediação imobiliária com a recorrida, nem tampouco, existe qualquer
indício que, com alguma ou toda a probabilidade, permita concluir que os recorrentes
sabiam que BT estaria, eventualmente, interessado na venda da casa dos recorrentes!
Assim, nem se deveria ter chegado ao ponto, como o tribunal a quo fez, de se aferir da pretensa nulidade
de um “negócio”, porque afinal, o mesmo é inexistente!
IV. De todo o modo, admitir a
presente decisão iria abrir um precedente pelo qual, qualquer cidadão ou
empresa poderia, com dados que são facilmente acessíveis, como é um nome e/ou
um número de cartão de cidadão, preencher uma minuta, levá-la junto de um órgão
jurisdicional, e com base em “factos”, que nunca poderiam ser provados, obrigar
terceiros ao pagamento de serviços que nunca contrataram!
V. Por tudo isto, deveria o tribunal
a quo ter concluído como concluiu o
Supremo Tribunal de Justiça, no recurso de revista proferido no âmbito do proc.
n.º 7185/09.9TBCSC.L1.S1, de 07 de Maio de 2014, cujo objecto é, grosso modo, idêntico ao dos presentes autos
“(…) Apurado que não se verificam os pressupostos para, nos termos dos n.ºs 1 e
2 do art. 217.º do CC, se concluir pela existência legal de uma declaração
tácita de aceitação de uma proposta contratual de mediação imobiliária, a
acção, estribada no cumprimento de tal contrato tem de improceder, tornando
inútil a abordagem das demais questões suscitadas pelos litigantes”.
VI. Assim, só restará, de forma
a evitar que, com o devido respeito, uma decisão injusta produza efeitos
definitivos na esfera jurídica dos recorrentes, seja, por V. Exas., venerandos
desembargadores, revogada e substituída por outra, que, necessariamente,
absolva os réus do pedido, fazendo-se assim e uma vez mais, a tão esperada,
como necessária justiça.
A recorrida apresentou
contra-alegações, com as seguintes conclusões:
1 – Os réus, ao longo das suas alegações,
apenas indicaram os pontos dos factos provados que consideram incorrectamente
julgados e os meios probatórios que impunham decisão diversa, sem, no fim,
especificarem a decisão, que no seu entender, deveria ter sido proferida sobre
cada um desses pontos.
2 – Assim, deve o recurso ser
liminarmente rejeitado quanto a estes pontos, ao abrigo da alínea c), do n.º 1,
do artigo 640.º do CPC.
3 – Nas conclusões das suas
alegações, os réus não indicaram os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente
julgados, bem como a decisão que, no seu entender, deve ser proferida, pelo
que, deve o tribunal ad quem rejeitar
a impugnação da decisão sobre a matéria de facto contida na sentença, ao abrigo
do disposto no n.º 1, do artigo 640.º do CPC, conforme tem sido decidido pelos tribunais
superiores.
4 – Da prova produzida, resulta
provado – e os réus não alegam nem comprovam o contrário – que “Depois de FC e
AS terem visto na internet o anúncio de venda da casa, JP, cunhado de AS, e
antigo colaborador da Autora, contactou BT, GNR e consultor imobiliário da
Autora, solicitando o agendamento de uma visita a casa dos RR., informando que AS,
e o seu companheiro, estavam interessados na sua aquisição.”, pelo que, a
existir alteração da matéria de facto, o ponto 6 dos factos provados apenas
deve ser alterado, passando a ter a esta formulação.
5 – Resulta do facto de os réus
concordarem em apresentar o imóvel, dos depoimentos das testemunhas BT e FC,
bem como do doc. n.º 9 junto com a petição inicial, que os réus concordaram na
angariação pela autora.
6 – Os réus acordaram com o
consultor imobiliário da autora, em pagar à autora uma comissão de 3%, que,
como é de conhecimento geral, deve ser calculado com base no preço do negócio
angariado, in casu, no preço da
compra e venda, e acrescido do IVA à taxa legal.
7 – A testemunha BT depôs com
conhecimento de causa, de forma clara, sincera e coincidente com os depoimentos
prestados pelas testemunhas JP, FC e AS, que, por sua vez, não são
colaboradoras da autora e, nessa medida, o seu depoimento deve ser considerado.
8 – Uma vez que o consultor
imobiliário da autora, BT, não é amigo dos réus, tal como é afirmado na
sentença recorrida, não resulta minimamente curial que o Sr. BT não tivesse
acordado com os réus o pagamento da comissão devida.
9 – Pelo que, deve manter-se
inalterado o ponto 8 dos factos provados.
10 – Resulta dos documentos n.º
2, 4 e 9 juntos com a petição inicial que “Os Réus entregaram à Autora toda a
documentação necessária para a venda do imóvel em causa” e, em consequência,
deve manter-se inalterado o ponto 9 dos factos provados.
11 – Os réus não constam como
casados na minuta do contrato de mediação imobiliária – uma vez que o espaço
reservado ao estado civil não se encontra preenchido –, e apenas foi indicado o
regime de bens do casamento dissolvido, porque o imóvel em causa era bem comum
do casal.
12 – O facto de os réus terem
indicado à autora o preço de € 268.000,00, não contraria o facto de os réus
terem contraproposto, em 27/09/2017, o valor de € 265.000,00.
13 – Resulta da prova produzida
e considerando a linha temporal dos factos, que BT, consultor imobiliário da autora,
acordou a mediação imobiliária com os réus antes do dia 19/09/2017.
14 – Por todo o exposto, deve
manter-se inalterado o ponto 10 dos factos provados.
15 – Os réus acordaram que o
contrato de mediação imobiliária seria assinado se os interessados no imóvel
gostassem da moradia, mas, apesar de os interessados terem gostado da moradia,
os réus não assinaram o contrato de mediação imobiliária.
16 – De modo que, a existir
alteração da matéria de facto, o ponto 11 dos factos provados apenas deve ser
alterado, passando a ter a seguinte formulação: “Após a assinatura do acordo
pela autora, o contrato ficou nas instalações da autora para ser assinado pelos
réus (após a visita dos compradores, caso gostassem do imóvel), o que nunca
chegou a ocorrer.”
17 – Resulta do doc. n.º 9 junto
com a petição inicial e dos depoimentos das testemunhas BT e FC, que BT apresentou
a proposta dos interessados aos réus, que estes rejeitaram e propuseram o valor
de € 265.000,00. Pelo que os pontos 16 e 17 devem manter-se como factos
provados.
18 – Resulta provado que “o
consultor imobiliário da Autora comunicou telefonicamente a contra-proposta aos
interessados” e, como tal, deve manter-se na matéria de facto provada (ponto 18
dos factos provados).
19 – Conforme referiram as
testemunhas FC e AS, os interessados contactaram directamente os réus, porque
estes não queriam vender através da autora, para não terem de pagar a comissão
que lhe era devida.
20 – De modo que o ponto 22 dos
factos provados – a ser admissível a impugnação da matéria de facto – apenas
deve ser alterado, passando a dispor: “Porém, não obstante o email enviado à autora,
em Outubro de 2017, pelos interessados, estes contactaram directamente os réus,
sem intervenção da autora – uma vez que os réus referiram que não era do
interesse deles continuar com os serviços da autora – e acordaram em adquirir/vender
o prédio pelo valor de € 255.000,00.”
21 – O facto de não resultar
provado que os réus contactaram o consultor imobiliário da autora, não impede
que resulte provado que os réus acordaram com o BT que a autora podia promover
a venda da moradia. De modo que, o ponto 26 dos factos provados é sobejamente
distinto da alínea a) dos factos não provados.
22 – Os interessados no imóvel –
AS e FC – contactaram o BT como consultor imobiliário da autora – conforme
resulta dos documentos n.º 5 a 8 e 10 juntos com a petição inicial e do
depoimento das testemunhas FC e AS.
23 – Resultou também provado que
o BT se dirigiu aos réus, como consultor imobiliário da autora, e que os réus
acordaram com o consultor imobiliário da autora que a autora podia angariar
interessados para o imóvel – conforme resulta do doc. n.º 9 junto com a petição
inicial e do depoimento das testemunhas BT e JP.
24 – Os réus sabiam que ao
acordarem com o Sr. BT, estavam a contratar com a autora e que foi na sequência
do acordado com o BT que os réus conheceram os interessados FC e AS (cfr.
resulta do facto provado n.º 21 que não foi impugnado pelos réus), pelo que,
deve manter-se o ponto 26 dos factos provados.
25 – A testemunha CP demonstrou
apenas ter conhecimento dos factos até Agosto de 2017. Mas ainda que assim não
se entenda, a testemunha apenas referiu que os réus não queriam contratar com
nenhuma imobiliária. E a verdade, é que os réus contrataram com a autora.
26 – Atentos aos factos provados
– ainda que sofram as alterações supra indicadas – facilmente se conclui que,
tal como concluiu o tribunal a quo,
“resultou provado que a A. celebrou um contrato de prestação de serviços de
mediação imobiliária com os RR., e em regime de exclusividade, tendo por
objecto a venda de um imóvel de propriedade dos RR.”, pelo que não se pode
admitir a aplicação do regime da inexistência jurídica.
27 – Nos termos do n.º 1, do
artigo 217.º do Código Civil, uma declaração pode ser expressa quando “feita
por palavras […] ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade”.
28 – No caso em apreço, os réus
declararam, através de palavras, ao Sr. BT, consultor imobiliário da autora, a
sua manifestação de vontade, pelo que houve uma declaração dos réus e a mesma
foi expressa.
29 – Ainda que se considere que
os réus não aceitaram expressamente a angariação de interessados para a compra
do imóvel, pela autora – o que não se aceita e meramente se equaciona – a sua
conduta demonstra, sem “nenhum fundamento razoável para duvidar” que aceitaram
essa mesma angariação.
30 – Apesar de o contrato
celebrado entre as partes não ter sido reduzido a escrito, o mesmo é plenamente
válido, uma vez que os réus não invocaram a nulidade em causa – conforme decidido
no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/03/2004 (processo 04A647).
31 – A autora desenvolveu uma
concreta actividade de promoção do negócio em causa, a ponto de os réus apenas
conhecerem os interessados FC e AS através de contacto directo realizado pelo BT,
consultor imobiliário da autora, de ter sido realizada uma visita ao imóvel,
com o consultor imobiliário da autora, e até terem sido apresentadas propostas,
com o intermédio da autora.
32 – “Existindo um resultado – a
concretização do negócio objecto da incumbência (mediação) à autora, enquanto
mediadora oficial, conclui-se que esta tem jus
à retribuição acordada pela venda do imóvel, já que resultou da sua actuação,
em termos de nexo de causalidade, a celebração do negócio de compra e venda do
imóvel”, nos termos do artigo 19.º da Lei 15/2013, conforme descrito na
sentença recorrida.
33 – Ainda que assim não se
entenda, uma vez que os réus agiram como se o contrato existisse e fosse
válido, a invocação do contrário, após concretização do negócio com os compradores
angariados pela autora, configura abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do
Código Civil.
34 – Ainda que se considere que
o contrato de mediação imobiliária é nulo, sempre seria de atribuir aos réus a
obrigação de ressarcir a autora pelos serviços que prestou, por força do artigo
289.º do Código Civil.
35 – Ainda que assim não se
considere, sempre será de se considerar que os réus enriqueceram à custa da autora,
e, nessa medida, terão de restituir aquilo com que injustamente se
locupletaram, nos termos do artigo 473.º do Código Civil.
36 – Pelo que, não merece
censura a sentença apelada.
O recurso foi admitido, com
subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
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As questões a resolver são as seguintes:
- Admissibilidade da impugnação da decisão
sobre a matéria de facto;
- Se os recorrentes são devedores da remuneração
em que foram condenados.
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Na sentença recorrida, foram julgados
provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial
por quotas que se dedica à mediação imobiliária.
2. O Réu MC é soldado da GNR no Centro de
Formação de Praças em Portalegre e a Ré PP é educadora de infância, também em
Portalegre.
3. Os Réus eram donos de um prédio
urbano constituído por uma casa para habitação, com a área bruta de construção
de 399,10 m2, sito na Rua (…), Portalegre, inscrito na matriz predial urbana da
união de freguesias da Sé e São Lourenço, concelho de Portalegre, sob o artigo (…),
e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o nº (…) da
freguesia da Sé.
4. Os Réus decidiram vender a sua casa e
publicitaram tal decisão na internet.
5. Entretanto FC e AS andavam à procura de comprar casa naquela
zona com as mesmas características.
6. Tendo visto na internet o anúncio de
venda da casa, JP,
cunhado de AS
e antigo colaborador da Autora, contactou BT, GNR e consultor imobiliário da Autora,
solicitando o agendamento de uma visita a casa dos RR., informando que AS e o seu
companheiro estavam interessados na sua aquisição.
7. Em sequência, BT contactou os Réus informando que
tinha dois compradores interessados na compra da casa e que os mesmos desejavam
visitar o prédio.
8. Em contrapartida da angariação, pela
Autora, de interessados na compra da moradia, com exclusividade, os Réus
comprometeram-se, perante BT, a pagar à Autora uma comissão de 3% calculada sobre o preço do
negócio, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
9. Os Réus entregaram à Autora toda a
documentação necessária para a venda do imóvel em causa.
10. Perante o acordado e a entrega da documentação
necessária, a Autora preparou o acordo de mediação imobiliária e o mesmo foi
assinado pela sua representante.
11. Após a assinatura do acordo pela
Autora, BT
ficou com o mesmo para ser assinado pelos Réus, o que nunca chegou a ocorrer,
dado que o Réu referiu que só assinaria o acordo após a visita dos compradores
a sua casa.
12. BT agendou a visita para o dia 20 de Setembro
de 2017, pelas 18:15 horas.
13. Após a visita, FC e AS solicitaram, ao
consultor imobiliário da Autora, os dados do vendedor e perguntaram como teriam
de proceder para apresentarem uma proposta para aquisição do referido imóvel.
14. Na sequência do solicitado, em
25/09/2017, o consultor imobiliário da Autora enviou aos interessados um email
com os requisitos necessários para apresentação da proposta.
15. Em 26 de Setembro de 2017, FC enviou ao BT, consultor
imobiliário da Autora e, para conhecimento, a AS, um email nos seguintes termos: “Exmo. Sr.
BT, Bom dia.
Vimos por este meio manifestar junto de V. Exa. o nosso interesse na aquisição
do imóvel sito na Rua (…), propriedade do Sr. MC e da Sra. PP. A nossa oferta corresponde ao valor
de 240.000€ (duzentos e quarenta mil euros), sinalizada em 5.000€ (cinco mil
euros) aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda. É nossa
pretensão que a aquisição se efetive com a maior brevidade possível,
ultrapassados quaisquer procedimentos normais, nomeadamente no que concerne à
contratação do crédito habitação. Sem mais assunto de momento, apresentamos os
nossos melhores cumprimentos.”
16. O consultor imobiliário da Autora, BT, apresentou
telefonicamente a proposta, realizada pelo FC e AS, aos Réus.
17. Os Réus rejeitaram a proposta
apresentada, propondo, no entanto, o valor de 265.000,00€.
18. O consultor imobiliário da Autora
comunicou telefonicamente a contra-proposta aos interessados, que, nessa
sequência, apresentaram, uma nova proposta de 255.000,00€.
19. O BT, consultor imobiliário da Autora,
comunicou telefonicamente a nova proposta aos Réus, que, por sua vez, não a
aceitaram.
20. Em 01/10/2017, os interessados na
compra, comunicaram ao consultor imobiliário da Autora que, uma vez que o valor
solicitado para a aquisição da moradia era consideravelmente superior ao
proposto, iriam desistir do negócio.
21. Os Réus, antes da intervenção do
consultor imobiliário da Autora, não conheciam os interessados FC e AS, que apenas lhe
foram apresentados, na visita realizada pelos interessados à moradia em causa,
tendo essa sido a única visita que receberam ao imóvel.
22. Porém, não obstante o email enviado
à Autora, em Outubro de 2017, pelos interessados, os Réus contactaram
directamente os compradores, sem intervenção da Autora, e aceitaram o valor da
compra e venda proposto por aqueles, tendo o cuidado de referir que não era do
seu interesse continuar com os serviços da A..
23. Após o acordo entre os Réus e os
interessados, e até Maio de 2018, FC e AS
negociaram o empréstimo bancário necessário para a compra do imóvel e
trataram de toda a documentação necessária.
24. Em 10/05/2018, os Réus venderam a FC e AS o imóvel
mencionado em 3.º, pelo preço de 255.000,00€.
25. Na escritura outorgada, é mencionado
que “as partes declaram que não houve intervenção de mediador imobiliário no
negócio”.
26. A Autora promoveu a venda do imóvel
e, nessa sequência, angariou os interessados FC e AS e os apresentou aos Réus.
27. No âmbito das negociações, os
interessados na compra até propuseram comprar pelo valor de 255.000,00€, valor
pelo qual foi efectivamente vendido o imóvel, meses depois.
Na sentença recorrida, foram julgados
não provados os seguintes factos:
A) Com vista à sua venda, no ano de
2017, os Réus contactaram o Sr. BT, amigo e colega de trabalho do Réu MC e consultor imobiliário da Autora,
para que a Autora angariasse comprador para o dito imóvel, em regime de
exclusividade.
B) No mesmo dia, BT, por contacto telefónico, informou os
Réus que o acordo estava pronto e que deveriam passar na agência da Autora de
Portalegre, para o assinar.
C) Porém, tal não aconteceu, uma vez que
os Réus não foram à agência da Autora.
D) Dada a relação de confiança e amizade
entre o consultor imobiliário da Autora, BT e o Réu MC, a Autora iniciou a publicitação do imóvel
e a angariação de possíveis clientes, sem que os Réus tivessem passado na
agência, ou seja, sem que tivesse sido assinado o contrato de mediação
imobiliária.
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Admissibilidade da impugnação da decisão
sobre a matéria de facto:
Os recorrentes pretendem impugnar a
decisão sobre a matéria de facto.
A recorrida suscitou, a este propósito,
duas questões:
- No corpo das alegações, os recorrentes
apenas indicam os
pontos dos factos provados que consideram incorrectamente julgados e os meios
probatórios que impõem decisão diversa, sem, no fim, especificarem a decisão,
que no seu entendimento, deve ser proferida sobre cada um desses pontos, assim
incumprindo o ónus previsto no artigo 640.º, n.º 1, al. c), do CPC;
- Nas conclusões, os recorrentes não indicam os concretos pontos de facto
que consideram incorrectamente julgados, bem como a decisão que, no seu entendimento,
deve ser proferida.
A recorrida sustenta que, por qualquer destas razões, está vedado, ao
tribunal ad quem, sindicar a decisão
sobre a matéria de facto tomada pelo tribunal a quo.
Analisemos as questões suscitadas pela recorrida.
1.ª questão:
No corpo das alegações, os recorrentes começam por anunciar a intenção de
impugnarem a decisão proferida sobre a matéria de facto vertida nos n.ºs 6, 8,
9, 10, 11, 16, 18, 19, 21, 22, 23, 26 e 27. Todavia, ao motivarem essa
impugnação, fazem-no relativamente aos pontos 6, 8, 9, 10, 11, 16, 17, 18, 19,
22, 26 e 27. Ou seja, excluem da impugnação os n.ºs 21 e 23 e incluem nela o
n.º 17. É esta última lista de factos que teremos doravante em consideração.
A recorrida tem razão apenas parcialmente.
Relativamente ao conteúdo dos n.ºs 8, 9, 10, 11 e 26, resulta do corpo
das alegações que os recorrentes pretendem que o mesmo seja julgado, pura e
simplesmente, não provado. Por isso, relativamente a tais números, os
recorrentes cumprem, no corpo das alegações, todos os ónus estabelecidos no
artigo 640.º do CPC. Consequentemente, se não procedesse a outra questão
suscitada pela recorrida, que analisaremos em seguida, este tribunal teria de
conhecer o recurso nesta parte.
Já relativamente ao conteúdo dos n.ºs 6, 16, 17, 18, 19, 22 e 27, resulta
do corpo das alegações que os recorrentes apenas pretendem a introdução de
alterações, que, porém, não especificam nos termos impostos no artigo 640.º,
n.º 1, al. c), do CPC. Ou seja, os recorrentes não indicam, como é seu ónus, a
decisão que, no seu entendimento, deve ser proferida relativamente a cada um
dos referidos números. A falta dessa indicação determina, por si só, a
impossibilidade de o tribunal ad quem
sindicar a decisão do tribunal a quo
sobre o conteúdo dos mesmos números, como resulta da citada norma legal.
2.ª questão:
Tal como a recorrida afirma, os recorrentes não indicam, nas conclusões
do recurso, os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente
julgados, bem como a decisão que, no seu entendimento, deve ser proferida.
Nas conclusões, os recorrentes limitam-se a tecer considerações genéricas
acerca da sua discordância relativamente à decisão tomada pelo tribunal a quo sobre a matéria de facto, como a
de que, «considerando que, atenta a instrução da causa e a matéria de prova
produzida na audiência final, grande parte dos “factos” dados como provados não
o foram, e o que se provou não foi entendido como tal», a de que «não ficou
provada, atenta a conjugação da instrução da causa e da valoração da matéria de
prova gravada na audiência final, o que se fez nas presentes alegações,
qualquer relação contratual entre a recorrida e os recorrentes, verbal ou
escrita, porquanto, como se viu, a prova documental e testemunhal não foi
produzida no sentido de indiciar a sua existência e caberia então, à recorrida,
nos termos do disposto no n.º 1 do art. 342.º do Código Civil, produzi-la, o
que não aconteceu», ou a de que «não resultou, nem foi provado durante a
instrução da causa ou em sede de audiência final, qualquer indício de aceitação
tácita dos recorrentes de qualquer mediação imobiliária da recorrida que
permitisse concluir pela existência de um contrato de mediação imobiliária!».
O artigo 639.º, n.º 1, do CPC, estabelece que o recorrente deve
apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação
dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão. Resulta desta
norma que as conclusões têm uma função delimitadora do objecto do recurso,
exercendo o tribunal ad quem o seu
poder de cognição dentro desses limites, sem prejuízo, naturalmente, das
questões de que deva conhecer oficiosamente.
Se o recorrente pretender incluir, no objecto do recurso, a reapreciação,
pelo tribunal ad quem, de
determinado(s) segmento(s) da decisão proferida pelo tribunal a quo sobre a matéria de facto, terá,
não só de apresentar a fundamentação de tal pretensão no corpo das alegações,
com observância dos ónus estabelecidos no artigo 640.º do CPC, mas também de,
nas conclusões, indicar sinteticamente os fundamentos por que pede a alteração
da decisão sobre a matéria de facto, à semelhança daquilo que tem de fazer
relativamente aos fundamentos pelos quais pretenda um enquadramento jurídico
diverso daquele que foi dado aos factos pelo tribunal a quo.
Como se faz, então, tal indicação sintética, nas conclusões do recurso,
dos fundamentos por que se pede a alteração da decisão sobre a matéria de
facto? Não se faz, seguramente, repetindo, nas conclusões, a fundamentação
desenvolvida no corpo das alegações, como resulta do artigo 639.º, n.º 1, do
CPC. As conclusões do recurso devem sintetizar aquela fundamentação. Mas também
não se faz afirmando, genericamente, que não se concorda com a decisão sobre a
matéria de facto, que esta decisão é errada relativamente a “alguns factos” ou
a “grande parte dos factos”, que a mesma decisão contraria a prova oferecida e
produzida no tribunal a quo, ou algo
semelhante. Conclusões dessa natureza nada concluem na realidade e são
inidóneas para cumprir a função, verdadeiramente essencial, de delimitação do
objecto do recurso.
Confrontado com esta questão, o Supremo Tribunal de Justiça tem decidido,
de forma constante, que, nas conclusões do recurso, o recorrente terá de indicar
com precisão os pontos de facto que pretende ver alterados pela relação – cfr.,
entre outros, os acórdãos de 01.10.2015 (Ana Luísa Geraldes), 07.07.2016
(Gonçalves da Rocha), 27.10.2016 (Ribeiro Cardoso) e 19.06.2019 (Hélder
Almeida).[1]
Em
sentido idêntico, sustenta ANTÓNIO
ABRANTES GERALDES [2]
que «A rejeição total ou parcial do
recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve
verificar-se em alguma das seguintes situações: (…) b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de
facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640, n.º 1,
al. a))».
Parece-nos evidente o acerto desta
solução. O objecto do recurso, no que concerne à impugnação da decisão sobre a
matéria de facto proferida pelo tribunal de primeira instância, apenas ficará
delimitado se o recorrente cuidar de, nas conclusões, indicar com precisão os pontos de facto que
pretende ver alterados pelo tribunal da relação. Só nessas condições o
recorrido poderá exercer devidamente o contraditório e o tribunal da relação
terá o seu poder de cognição devidamente balizado. Afirmações genéricas de
inconformismo como aquelas que constam das conclusões formuladas pelos
recorrentes nos presentes autos não cumprem tal função.
Conclui-se, assim, que esta relação não poderá tomar conhecimento do
recurso na parte em que o mesmo incide sobre a decisão proferida pelo tribunal
de primeira instância sobre a matéria de facto, decisão essa que,
consequentemente, se mantém.
Se os recorrentes são devedores da remuneração
em que foram condenados:
Os recorrentes negam a existência de um
contrato de mediação imobiliária entre eles e a recorrida e, consequentemente,
de uma obrigação, a seu cargo, de pagamento de uma remuneração a esta última
pelo facto de terem vendido o imóvel nos termos julgados provados.
A matéria de facto julgada provada
demonstra o contrário daquilo que os recorrentes sustentam.
É certo que os recorrentes iniciaram o
seu esforço no sentido de encontrarem comprador para a sua casa sem a
intervenção da recorrida. Para tanto, publicitaram na internet que a casa se
encontrava à venda (n.º 4).
Entretanto, pela forma descrita nos n.ºs
5 a 7, a recorrida, através do seu colaborador BT, iniciou a sua intervenção no
processo de compra e venda do imóvel, dando a conhecer, aos recorrentes, um
casal, constituído por FC e AS,
interessado na aquisição (n.ºs 21 e 26). A reacção dos recorrentes não foi de
rejeição da intervenção de BT e, por intermédio dele, da recorrida. Muito pelo contrário,
após terem sido contactados nos termos descritos no n.º 7, os recorrentes
comprometeram-se, perante BT, a pagar à recorrida, como contrapartida da angariação de
interessados na compra imóvel, com exclusividade, uma comissão de 3% calculada
sobre o preço do negócio, acrescida de IVA à taxa legal de 23% (n.º 8). No
âmbito dessa relação contratual e tendo em vista a celebração do futuro
contrato de compra e venda, os recorrentes entregaram à recorrida toda a
documentação para o efeito necessária (n.º 9). Os recorrentes negam que tenham
aceitado, ainda que tacitamente, a intervenção da recorrida como mediadora da
venda do imóvel. Porém, a matéria de facto acabada de referir demonstra, mais
que uma aceitação tácita, uma aceitação expressa, ainda que meramente verbal
(n.ºs 10 e 11), daquela intervenção.
A visita do casal interessado na compra
do imóvel a este último foi agendada por BT (n.º 12), o qual intermediou a negociação
do preço nos termos descritos nos n.ºs 13 a 19.
A intervenção da recorrida, que sempre
teve lugar por intermédio de BT, cessou nas circunstâncias descritas em 20.
Posteriormente, os recorrentes contactaram
directamente, ou seja, sem a mediação da recorrida, o casal constituído por FC e AS, e aceitaram o
valor da compra e venda anteriormente proposto por aqueles, tendo referido que
não era do seu interesse continuar com os serviços da recorrida (n.º 22). Após
esse acordo, FC
e AS
negociaram o empréstimo bancário necessário para a compra do imóvel e trataram
de toda a documentação necessária (n.º 23). Por fim, os recorrentes venderam o
imóvel a FC
e AS, pelo
preço de € 255.000 (n.º 24), tendo sido declarado, na escritura, não ter havido
intervenção de mediador imobiliário no negócio (n.º 25).
Os recorrentes sustentam que, mais que
nulo, o contrato de mediação é juridicamente inexistente. Neste ponto da sua
argumentação, os recorrentes confundem a falta de prova da existência de um
contrato, que equivale à inexistência material, com o valor negativo da
inexistência jurídica. Aquilo que os recorrentes sustentaram ao longo do
processo foi a ausência factual de celebração de um contrato de mediação, não
que tenha sido acordado algo entre eles e a recorrida que, ainda que com alguma
aparência de contrato de mediação, fosse a tal ponto desconforme com a lei que
carecesse de ser erradicado da ordem jurídica através da sua qualificação como
juridicamente inexistente e a consequente falta de reconhecimento de qualquer
eficácia jurídica. Trata-se de questões diferentes e apenas a primeira foi
suscitada pelos recorrentes na acção. Ora, em relação a essa questão, a prova
não foi favorável à tese dos recorrentes, pois ficou demonstrada a celebração
de um contrato de mediação imobiliária entre eles e a recorrida, sob a forma
verbal. Nunca esteve em causa, nem há fundamento para agora concluir, que esse
contrato padeça do valor negativo da inexistência jurídica [3] [4] [5].
Como acertadamente se concluiu na
sentença recorrida, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre
recorrentes e recorrida existe, material e juridicamente, mas é nulo, nos
termos do artigo 16.º, n.ºs 1, 2 e 5, da Lei n.º 15/2012, de 08.02. Contudo, os
recorrentes, que eram a parte que podia invocar essa nulidade, não o fizeram.
Consequentemente, tudo se passa como se o contrato fosse válido, estando as
partes adstritas ao cumprimento das obrigações dele decorrentes.
Foi em consequência da intervenção da
recorrida que as pessoas que acabaram por comprar o imóvel que os recorrentes
pretendiam vender chegaram ao conhecimento destes últimos. Anteriormente à
intervenção da recorrida, os recorrentes e os compradores do imóvel nem sequer
se conheciam. A recorrida mediou a negociação do preço durante algum tempo. A
partir de certo momento, os recorrentes e os compradores passaram a negociar
directamente entre si, por imposição dos primeiros, e o contrato de compra e
venda do imóvel acabou por ser celebrado.
Esta actuação dos recorrentes no sentido
de afastar a recorrida antes da celebração do contrato de compra e venda não os
exonera da obrigação de pagamento da retribuição acordada com a segunda. Tendo
a actividade desenvolvida pela recorrida sido causal da celebração do negócio,
o que, em face dos factos que se provaram, constitui uma evidência, é aquela
retribuição devida, nos termos do artigo 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013.
Concluindo, o recurso não merece
provimento, devendo a sentença recorrida ser inteiramente confirmada.
*
Dispositivo:
Delibera-se, pelo
exposto, julgar o recurso improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas
a cargo dos recorrentes.
Notifique.
*
Évora, 14 de Julho de 2021
Vítor
Sequinho dos Santos (relator)
1.º
adjunto
2.º adjunto
[1] Os segundo e terceiro
arestos referenciados exigem ainda, respectivamente, a indicação, nas
conclusões, da «decisão
a proferir sobre aqueles concretos pontos de facto» e «o sentido e termos» da
alteração que se pretende. Todavia, inexiste consenso sobre esta questão na
jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça.
[2] Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4.ª edição, p. 158.
[3] Leia-se, sobre a distinção entre
inexistência material e inexistência jurídica, ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil, vol. II, 4.ª
edição, p. 927.
[4] Tem também o maior interesse, para
a compreensão da distinção que fizemos no texto, a leitura de PEDRO PAIS DE
VASCONCELOS, Teoria Geral do Direito
Civil, 8.ª edição, p. 642-646. Este autor distingue entre inexistência
ôntica, inexistência qualificativa e inexistência por mera imposição da lei.
[5] Mesmo CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA,
citado pelos recorrentes nas suas alegações, distingue claramente entre
inexistência material e a inexistência jurídica, reservando a primeira categoria
para a hipótese em que o facto em causa não ocorreu, pura e simplesmente, e englobando
na segunda diversas hipóteses em que o facto ocorreu, mas padece de vícios com
uma gravidade tal que a lei tende a não lhe reconhecer efeitos jurídicos, ainda
que, por vezes, o faça em alguma medida. Leia-se Contratos V, Almedina, 2017, p. 16 a 21.